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前些時間接到一個客戶的咨詢，“法拍房退稅是有這個操作嗎？客戶的住宅是滿五唯一，住宅掛網(wǎng)后，好多中介聯(lián)系客戶，但因為對這個事情不太了解，想請教一下”。針對客戶的問題，中瑞勤財稅團隊給客戶做了詳細的解釋，順便也把知識分享給大家！

什么是法拍房退稅？想要了解這個問題，我們首先先要了解什么是法拍房？法拍房買賣要涉及哪些稅？

中瑞勤財稅法團隊以普通住房的法拍房為例，介紹住房的法拍房。法拍房，即 “法院拍賣房產(chǎn)”，是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。而在過程中進行拍賣的房子就是法拍房。

實踐中，普通住房拍賣中主要涉及所得稅、土地增值稅、契稅三個主要稅種，通常所得稅和土地增值稅由被執(zhí)行人承擔，契稅由買受人承擔。政策依據(jù)如下：

1. 所得稅

個人對于房屋產(chǎn)權(quán)取得不滿五年或滿五年但并非家庭唯一住房的房產(chǎn)，房屋轉(zhuǎn)讓屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法應(yīng)由被執(zhí)行人繳納所得稅；對于房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年且是家庭唯一住房的房產(chǎn)，依法免征所得稅。

《中華人民共和國個人所得稅法》第二條之規(guī)定：“下列各項個人所得，應(yīng)當繳納個人所得稅：……（八）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；”和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六條之規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接收捐贈所得和其他所得?！?/p>

基于上述法律法規(guī)，所得稅是應(yīng)該由獲得所得的人，因此納稅人為被執(zhí)行人。

2. 土地增值稅

房屋轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，依法應(yīng)當由被執(zhí)行人承擔。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條之規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

基于上述法律法規(guī)，在房屋買賣過程中，被執(zhí)行人取得收入，因此納稅人為被執(zhí)行人。

3. 契稅

購房的契稅，依法由房屋的新產(chǎn)權(quán)人，即買受人承擔。

《中華人民共和國契稅法》第一條之規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本法規(guī)定繳納契稅?！?/p>

基于上述法律法規(guī)，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的承受人即是房屋的新產(chǎn)權(quán)人，因此納稅人為買受人。

那么什么是法拍房退稅？退什么稅？

實踐中，法律中明確規(guī)定了各稅種的納稅人，所得稅、土地增值稅等主要由被執(zhí)行人承擔，買受人承擔的僅限于契稅。但法律并未規(guī)定稅收負擔者和法定納稅人必須相同，實踐中買賣雙方也常常會另有約定，如約定稅費均由買受方全部承擔。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條之規(guī)定，目前在各大網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺正在進行的拍賣程序中，《競買公告》、《競買須知》會在公示拍賣程序產(chǎn)生的稅費由買受人承擔或?qū)τ诙愘M承擔規(guī)則進行說明。參考在阿里法拍上看到的案例，原文段落：【二、 本標的物已知優(yōu)先購買權(quán)人相關(guān)說明：“3、與拍賣相關(guān)的費用情況：競買成功后，依法應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人、買受人承擔的相關(guān)稅、費，須競買人自行向本拍品所在地的稅務(wù)和國土等部門咨詢，本院不負責答復(fù)。原產(chǎn)權(quán)人承擔的相關(guān)稅、費，由買受人墊付。買受人墊付后，應(yīng)當憑稅務(wù)機關(guān)開據(jù)的憑據(jù)原件、墊付人收款賬戶確認書、墊付人銀行卡復(fù)印件在10個工作日內(nèi)向執(zhí)行法院申請退款?！薄?/p>

此段表達的意思，原產(chǎn)權(quán)人承擔的相關(guān)稅、費，暫由買受人墊付，買受人在過戶時替原產(chǎn)權(quán)人墊付需要繳納的稅費，事后憑稅務(wù)機關(guān)開據(jù)的憑據(jù)原件、墊付人收款賬戶確認書、墊付人銀行卡復(fù)印件在10個工作日內(nèi)向執(zhí)行法院申請退款。

這就是常說的法拍房退稅。中瑞勤財稅法團隊建議，個人在購買法拍房時，要重點關(guān)注留意《競買公告》、《競買須知》的相關(guān)條款，如果《競買公告》、《競買須知》對買受人承擔全部稅費條款作出了明確提示、解釋時，買受人如果基于市場交易行為愿意認可，可由買受人承擔全部稅款；如果競拍公告中未對此作出明確規(guī)定，買受人可向法院提出異議申請撤銷該網(wǎng)絡(luò)司法拍賣；如果雙方對此存在爭議，可以向法院提出異議，法院應(yīng)當依照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十條之規(guī)定分配稅負。